Prenájom. Prvky zmluvy. Existujúce typy. Čo je to suchý kupón.
Nájomná zmluva na dom je dohoda, ktorou stranou (tzv prenajímateľ) sa zaväzuje, aby iná osoba (nájomcu alebo nájomca) používať domu po určitú dobu výmenou za dodatočné poplatky, tzv canon.
Prvky nájmu
Správne, nájomná zmluva , ktorá je vyhotovená v písomnej forme, musí striktne obsahovať niektoré prvky:
- obsah
- registrácia
- dátum dohodnutia
- označenie častí
- identifikácia aktíva
- požičať
- trvanie a výber
obsah
Obsah nájomnej zmluvy sa môže líšiť podľa rôznych typológií a podľa dohody medzi stranami, ktoré možno vložiť ustanovenie považované za nevyhnutné.
Existujú však kľúčové body zmluvy, ako napríklad: dátum podpisu; podrobné uvedenie mien osôb; identifikácia majetku; cena nájmu a doba jeho trvania.
registrácia
Registráciu zmluvy musí byť podaná do 30 dní odo dňa nadobudnutia účinnosti, s výnimkou zmlúv, ktoré trvajú menej ako 30 dní po celý rok. Tieto registračné formuláre sú poskytované inkasného miesta, ktoré možno nájsť aj na svojich internetových stránkach. Moduly sa líšia v závislosti od typu zmluvy.
Dátum dohody
Dátum podmienka je, že podpísanie zmluvy, odo dňa, kedy začína prenájom majetku, ktorý bol zriadený strán, z ktorých je priebeh rovnaký oficiálne začína, ako bolo dohodnuté a založil strany. Od tohto dátumu tiež začína tridsaťdňové registračné obdobie.
Náznaky strán
Údaje zainteresovaných strán , t. J. Prenajímateľa a nájomcu, musia byť uvedené jasným a presným spôsobom .
Povinné údaje pre obe strany sú: meno a priezvisko alebo názov spoločnosti, ak ide o spoločnosť, dátum a miesto narodenia, adresa bydliska alebo sídlo, daňový zákon alebo DIČ.
Identifikácia majetku
Predmetom zákazky , ktorá je majetkom, musí byť uvedené presne, hlási nasledujúce údaje: úplnú adresu s uvedením akejkoľvek schodisko a podlahy, obec, v ktorej sa nachádza, katastrálne údaje o nehnuteľnosti (pozemok, oddiel, kategóriu, plocha a služby, z ktorých je zložený, okrem všetkých príslušenstva, ako aj na aké účely je prenajatý.
kanonik
Nájomné predstavuje protihodnotu, s ktorou sa nehnuteľnosť prenajatú. Suma musí byť vyplatená vlastníkovi na konci dohodnutého obdobia (spravidla mesačného, štvrťročného alebo štvormesačného obdobia). Ak nie je uvedené inak, zmluva je neplatná.
Nájomné sa určuje podľa slobodného vyjednávania medzi stranami a môžu byť podrobené, v priebehu času, nastavenie v závislosti na indexe cien ISTAT.
V zmluve musia strany uviesť tri odlišné časti: ročný poplatok, ročné výdavky a dohodnutá splátka.
Ročný poplatok je dohodnutá cena za prenájom samotného objektu.
Tieto ročné výdavky sú všetky splatné sumy pre príslušenstvo obvinenia, týkajúce sa úžitkových a barák nákladov. Môžu byť zadané aj ďalšie nákladové položky.
Súhlasil splátka je miesto suma má byť zaplatená v predpísaných termínoch, určuje súčet poplatkov a nákladov, delená počtom splátok stanovených v zmluve.
Trvanie a výber
Podľa toho, čo naznačuje občiansky zákonník, je maximálna doba nájmu 30 rokov. Nie je však zmienka o minimálnom trvaní rovnakého obdobia.
Právo odstúpiť od zmluvy patrí k nájomca : keď má v úmysle odstúpiť, je povinný zaslať doporučeným listom, komunikácia s majiteľom najmenej šiestich mesiacov odo dňa ukončenia zmluvy.
Prenajímateľ, na druhej strane, môže ukončiť zmluvu predčasne iba v prípadoch výslovne uvedených zákonom.
Druhy nájomných zmlúv
Existujú rôzne typy nájomných zmlúv. Poďme si rozobrať, čo sú zač.
Zadarmo poplatok
Je to zmluva, ktorá spočíva v slobodnom určení poplatku medzi stranami . Predstavuje najrozšírenejšiu formu a má zákonom stanovenú dobu trvania do 4 rokov, ktorú je možné predĺžiť o ďalšie štyri roky, pokiaľ nebude zrušená. U prenajímateľa je možné zrušenie vykonať iba z dôvodov výslovne stanovených zákonom.
V bežnom jazyku je to lepšie známe ako zmluva štyri + štyri .
Zmluvné strany môžu slobodne rozhodnúť o doplnkových prvkoch zmluvy.
dohoda
Dohodnutá zmluva stanovuje iba minimálne trvanie , ktoré sa rovná trom rokom . Po uplynutí platnosti sa spustí dvojročné automatické obnovenie pre prípad, že sa strany nedohodnú na trojročnom predĺžení, pokiaľ nebude zrušené. Spravidla sú označené slovami tri + dve zmluvy.
Kratšie trvanie je kompenzované kontrolovaným nájomným , ktoré je stanovené na základe tabuľky dohodnutej medzi organizáciami vlastníkov a organizáciami nájomcov, ktoré sú v každej obci odlišné.
Na fiškálnej úrovni majú tieto zmluvy nižšie dane a v niektorých prípadoch dokonca daňové zľavy.
prechodný
Zmluva prechodný prenájom je konkrétna forma používa, keď majú v úmysle prenajať nehnuteľnosť na dobu, ktorá nie je kratšia ako jeden mesiac a nie viac ako 18 mesiacov.
Vyhovuje potrebám pracovníkov a študentov, ktorí sa na určitý čas musia presťahovať za prácou na iné miesto alebo pokračovať v štúdiu.
Nemôžu sa použiť na prenájom rekreačných domov , ale sú ideálne pre prípady, keď sa musíte dočasne presťahovať. Musí byť jasne stanovené, že sa jedná o prechodnú zmluvu, inak sa po uplynutí doby platnosti zmluvy automaticky stane zmluvou o bezplatnom prenájme na dobu 4 + 4 roky.
Študenti univerzity
Osobitným typom prechodnej zmluvy je zmluva pre študentov vysokých škôl . V tomto konkrétnom prípade prenajímateľ dá k dispozícii byt pre jedného alebo viacerých študentov univerzity mimo lokality po zaplatení poplatku, ktorý si môžu strany slobodne určiť, a to do výšky stanovenej osobitnými územnými dohodami.
Doba je medzi najmenej šesť mesiacov a najviac tri roky . Po jeho uplynutí dôjde k automatickému obnoveniu na rovnaké trvanie ako pôvodné, pokiaľ ho nájomca nezruší.
Zmluva musí opäť naznačovať, že študent je zapísaný na kurz na miestnej univerzite.
Turistické využitie
Je to forma zmluvy, ktorá sa týka najmä turistických stredísk a je určená na prenájom týchto bytov a domov výlučne na turistické účely.
Ich maximálna doba trvania je 3 mesiace , pričom sú vypracované aj písomne, čo naznačuje, že sa jedná o prenájom na turistické účely. Zmluva nezahŕňa doplnkové služby, ako sú denné upratovanie, výmena bielizne, stravovanie a podobne, ktoré sú typické pre zmluvu o hoteli.
Po uplynutí doby nájmu zanikajú všetky účinky bez toho, aby bolo potrebné oznámiť akékoľvek zrušenie.
Prenájom suchého kupónu
Suchý kupón je voliteľná daňový režim , že nájomca môže používať na nájomných zmlúv u rezidenčných nehnuteľností a súvisiace náležitosti.
Keď sa tento systém prijme, bude podľa určitých sadzieb platiť náhradnú daň z príjmu a ďalšie dane.
Pri prenájmoch za trhovú cenu sa v daňovom priznaní namiesto sadzby dane z príjmu fyzických osôb uplatňuje sadzba 21%.
Pri prenájmoch s dohodnutým nájomným je sadzba 15% znížená na 10% na dvojročné obdobie 2021 - 2021.
Keď si majiteľ nehnuteľnosti vyberie suchý kupón, už nemusí platiť registračnú daň a kolkovú daň .
Ďalej sa počas celej doby trvania zmluvy zrieka možnosti požiadať o aktualizáciu nájomného vrátane zmeny cenového indexu Istat.
Suchý kupón je možné aktivovať iba pre budovy určené na bývanie patriace do katastrálnych kategórií od A1 do A11, okrem kancelárií, zaradených do triedy A10.