Kúpa domu od súkromnej osoby: veci, ktoré je potrebné vedieť, aké riziká vám hrozia, výhody a nevýhody, ako postupovať správnym spôsobom. Dokumenty, ktoré sa majú vyžiadať, a kedy a prečo zvoliť radu odborníkov v tejto veci.
Pri hľadaní domu na kúpu sa môžete spoľahnúť na realitnú kanceláriu alebo si to urobiť sami , prečítať si inzeráty na internetových portáloch, v inzertných časopisoch alebo s veľkou trpezlivosťou blúdiť po uliciach alebo záujmových štvrtiach a hľadať značky s uvedením bytu na predaj.
Týmto spôsobom sa môžete stretnúť s obchodníkom, ktorý to urobil radšej sám, bez toho, aby ste sa obrátili na agentúry alebo sprostredkovateľov.
Takže tu sa ocitáme v jednaní s nehnuteľnosťou bez sprostredkovateľov.
Kúpa domu od súkromnej osoby: výhody a riziká
Ochota kúpiť si nehnuteľnosť priamo od súkromnej osoby môže mať svoje výhody a riziká .
Možnosť ukladania sumu peňazí, ktoré by za normálnych okolností ísť na agentúru alebo prostredníka, zvyčajne pohybuje medzi 2% a 5% z predajnej ceny nehnuteľnosti.
Už tento pro môže byť viac ako dostatočným dôvodom na to, aby sa tlačil týmto smerom.
Je však potrebné mať na pamäti, že niektoré dôležité kontroly budete musieť vykonať sami, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam. Nesprávne posúdenie by mohlo skryť následné náklady, pokiaľ ide o čas a povolenia, ako aj podvody alebo problémy, ako napríklad nákup nehnuteľností, ktoré sú výsledkom daru.
Kúpa domu od súkromnej osoby: rozdiel od realitnej kancelárie
Najprv sa pokúsme pochopiť, v čom sú dva spôsoby nákupu nehnuteľnosti odlišné , a to nákup od súkromnej osoby alebo kontaktovanie realitnej kancelárie .
Ak sa rozhodnete tradičnejším spôsobom a budete sa spoliehať na to, že realitná kancelária vyhľadá nehnuteľnosť, ktorá je pre vás to pravé, bude na realitných kanceláriách, aby vykonali všetky potrebné kontroly dokumentácie týkajúcej sa domu.
Preto zabezpečia, aby:
- existuje súlad s katastrom alebo korešpondencia medzi nehnuteľnosťou a mapou nachádzajúcou sa v katastri, čo je užitočné na zistenie, či boli zaregistrované nejaké zmeny a zaplatené príslušné dane;
- prítomnosť hypoték alebo povrchových práv ;
- históriu majetku alebo ak pochádza z predaja, darovania, dedenia;
- osvedčenia o životaschopnosti a zariadeniach ;
Uvedené operácie bude vykonávať realitná kancelária, pretože sú súčasťou povinností profesionálneho a seriózneho realitného agenta.
V čase, keď vstúpite do agentúry a hovoríte s jedným z jej manažérov alebo zamestnancov, už bude mať k dispozícii všetky informácie o nehnuteľnostiach, ktoré má na starosti. Neváhajte a položte akékoľvek otázky, aby ste objasnili akékoľvek pochybnosti.
Ďalej vás bude po dohode sprevádzať pri návšteve nehnuteľnosti. Umožní vám prechádzať sa domom v úplnom pokoji, takže si môžete sami prezrieť izby a ich podmienky a pochopiť, či požiadavky zodpovedajú vašim očakávaniam.
Ak vás pri príležitosti návštevy navštívi odborník, geodet alebo architekt podľa vášho výberu , môžete mať okamžite jasné predstavy o prácach, ktoré je potrebné vykonať pri modernizácii a zútulnení bytu.
Kúpa domu od súkromnej osoby: dokumenty, ktoré je potrebné vyžiadať
Ak ste sa naopak rozhodli urobiť všetko sami, po tom, čo ste videli oznámenie o predaji domu a myslíte si, že by vás mohol zaujímať, stačí sa najskôr domluviť s predajcom.
Počas hovoru sa okrem prvých otázok, ktoré sú pre vás užitočné, napríklad presnej adresy domu, nezabudnite opýtať , či si počas návštevy prinesie so sebou aj nasledujúce dokumenty, ktoré budete konzultovať:
- pôdorys a katastrálna mapa nehnuteľnosti;
- list o pôvode majetku;
- listina o životaschopnosti alebo obývateľnosti domu;
- energetická certifikácia.
Pôdorys a katastrálna mapa nehnuteľnosti
Katastrálnej mapy vám umožní poznať korešpondencia medzi majetku a to, čo je zapísané v katastri nehnuteľností.
V tomto dokumente sú uvedené identifikačné údaje, list, parcela a podriadené, ktoré sa vám budú hodiť, keď budete chcieť urobiť katastrálny prieskum .
Prostredníctvom katastrálneho prieskumu , ktorý môžete pohodlne vykonať z domu pomocou vhodných online prieskumných služieb alebo osobne pri prepážke katastra, si môžete byť istí, či je mapa aktualizovaná o prípadné zmeny vnútorných priestorov, a tak poznať históriu nehnuteľnosti a všetky zmeny vykonané v priebehu času.
Okrem toho zmeny vlastníctva , ku ktorým došlo v priebehu času a z akého dôvodu budú zrejmé , či už pri predaji, dedení alebo darovaní.
Listina o pôvode majetku
Charta pôvodu je dokument, ktorý potvrdzuje vlastníctvo majetku, či už úplne alebo s obmedzením. Môže byť zastúpený jedným z nasledujúcich troch dokumentov
- notárska zápisnica , ak je nehnuteľnosť v majetku predávajúceho prostredníctvom predaja;
- súdny nález, ak pochádza zo súdnej dražby, požadujúci kópiu od súdneho kancelára;
- listina o dedení alebo darovaní , o ktorú je potrebné požiadať príslušnú finančnú agentúru.
Aj keď ide v každom prípade o dokumenty, ktoré musí mať predávajúci v držbe a ktoré potom bude musieť doniesť za notársku listinu k notárovi, v prípade úspešného rokovania o predaji a kúpe je vždy lepšie konzultovať dokumentáciu vopred. profesionáli, ktorým dôverujete.
Doklad o životaschopnosti domu
Doklad životaschopnosti je certifikát, ktorý prehlasuje, že dom je použiteľný a obývateľný . V takom prípade, ak ide o obývanú nehnuteľnosť, majiteľ sa nebude báť vám ju ukázať.
V prípade, že nehnuteľnosť nie je obývaná roky, možnosť nahliadnuť do dokumentu odstráni akékoľvek pochybnosti o nej.
Energetická certifikácia
Osvedčenie o energetickej hospodárnosti (APE) je dokument, ktorý identifikuje ročnú spotrebu energie budovy .
Každá nehnuteľnosť je identifikovaná energetickou triedou budovy, ktorá je vyjadrená písmenami v rozmedzí od G (najmenej efektívny) do A4 (najefektívnejší).
Ak si budete môcť certifikát prezrieť, pochopíte, či už apartmán ponúka vynikajúci energetický výkon, a teda úspory na účte.
Alebo ak musíte zasiahnuť pri adaptačných prácach, ktoré by mohli byť tiež veľmi drahé.
Kúpa domu od súkromnej osoby: ako sa vyhnúť rizikám
Keď pochopíme, aké môžu byť riziká nákupu domu od súkromnej osoby bez sprostredkovania, pozrime sa, ktorí sú profesionáli, s ktorými sa môžu porovnávať a požiadať o radu, aby sme neskôr nemali nepríjemné prekvapenia.
Expert na kúpu kutilských nehnuteľností
Hodnotenie domu bez ohľadu na cenu znamená znalosť stavu hlavných systémov domu , či už nových alebo zastaraných, ak sú na úrovni.
Pochopte tiež, či je dom vystavený vysokej vlhkosti a infiltrácii vody , ktorá spôsobuje plesne a horšie škody, ako sú odlupovanie stien a poškodenie podlahy.
Vyhodnoťte kvalitu svietidiel , ktoré sú nevyhnutné v zimných mesiacoch, pretože izolujú miestnosti od chladu a umožňujú vám udržiavať dom v teplejšom stave, čo šetrí spotrebu energie, ale jeho výmena má výrazný vplyv na náklady.
Uistite sa, či je elektrický systém na úrovni štandardných a certifikovaných : ak je zastaraný a bez zariadenia na záchranu života, mal by byť vymenený z dôvodu vašej bezpečnosti, ale so zanedbateľnými nákladmi, ktoré nesiete.
Odborník vám navyše môže pomôcť skontrolovať všeobecné podmienky domu : staré kúpeľňové armatúry, opotrebované podlahy a opravy, okrem maľovania, ktoré je tradičnou operáciou pri vstupe do nového domu, užitočné nielen pre výber domu vhodnými farbami, ale aj na obnovu a osvieženie priestorov.
Podľa nášho názoru je postava znalca zásadná, aj keď si kupujete nehnuteľnosť svojpomocne, pretože je schopný skontrolovať dokumentáciu a vypracovať odhad základných prác, ktoré je potrebné vykonať, aby bol byt obývateľný, a to na základe vášho rozpočtu , časová os pre implementáciu.
Finančný poradca
Kúpa domu sa v drvivej väčšine času rovná začiatku hypotekárneho úveru . Ak pôjdete do dôveryhodnej banky a hovoríte s hypotekárnym a úverovým poradcom, môžete získať všetky vysvetlenia
- veľkosť hypotéky alebo úveru je potrebné požiadať ;
- výber medzi pevnou, variabilnou a zmiešanou sadzbou ;
- akékoľvek alternatívne hypotéky, napríklad zelené hypotéky.
- daňové úľavy pre prvý a druhý domov;
- trvanie pôžičky .
Výber najvhodnejšej hypotéky pre vaše finančné zdroje bude rozhodujúci pre šťastné pokračovanie vašej existencie: nesprávne vysvetlenie situácie konzultantovi vás môže viesť k výberu hypotéky, ktorá bude podmieňovať váš životný štýl na mnoho rokov.
Okrem toho vám konzultácia s bankou pred podpísaním dohody , ktorá stanovuje zaplatenie zálohy , zabráni zaplatiť veľkú sumu peňazí, ktorá by sa potom stratila, ak vám banka úver neposkytne.
Ďalšie informácie o tejto téme nájdete v článku Prvá pôžička na bývanie 2021: ústupky, požiadavky, žiadosť.
notár
Číslo notára , povinné pre kompromis, listinu a registráciu zmluvy, si vyberá kupujúci , teda sám.
Tiež na notára môžete delegovať overovanie listín o vlastníctve predávajúceho, overovanie neprítomnosti prekážok, podvodov alebo skrytých problémov.
Znalosť histórie nehnuteľnosti , či už je predmetom hypotéky, užívacieho práva alebo iných obmedzení, je praxou, ktorá vám umožní držať sa od domovov, ktoré môžu predstavovať dôležité právne alebo daňové problémy.
Ďalej, ak dom na predaj pochádza priamo z daru získaného od predávajúceho, je takmer nemožné otvoriť hypotéku vo vašej banke, pretože úverové inštitúcie sa veľmi zdráhajú poskytnúť pôžičku na kúpu nehnuteľností s darom. ,
Obchodný konzultant
Kúpa nehnuteľnosti určuje platenie daní a odvodov. Radu účtovnom bude si vedomý toho, ak máte nárok na prvý domáci výhodu spočívajúcu v zaplatení 2% sadzbou z hodnoty nehnuteľnosti pre registráciu skutku, v porovnaní s 9% v prípade druhého alebo tretieho domova.
Môžete tiež požiadať o odhad ďalších daní týkajúcich sa domácnosti, napríklad IMU, TARI a TASI, ak existujú.
Správca budovy
Keď sa rozprávate so správcom kondomínium, budete vedieť, či je predávajúci nehnuteľnosti informovaný o zaplatení výdavkov na kondomínium.
Ak chcete v kúpe pokračovať, nezabudnite požiadať správcu kondomínium o dokument potvrdzujúci zaplatenie všetkých poplatkov za kondomínium , aby ste ich nemuseli zabezpečiť neskôr, pretože všetky čakajúce náklady na rekonštrukciu kondomínium, práce a inštalácie môžu byť veľmi dôležité a môžu mať vplyv na rozpočet a pohodlie nákupu.
Pohovor so správcom je navyše užitočné vopred vedieť, či sú naplánované údržbárske práce , ako je výmena alebo inštalácia výťahu, renovácia vonkajšej fasády, výmena kotla za ústredné kúrenie a všetky tieto pracuje na uvedení rastlín do štandardu, ktorý sa ešte neuskutočnil.
Ak budete mať predstavu o nákladoch na práce, ktoré sa majú vykonať, pridá sa do vášho odhadu iba ďalšia nákladová položka.
Kúpa domu od súkromnej osoby: dôležitosť návštevy domu
Či už sa chcete spoľahnúť na agentúru alebo hľadáte dom na predaj od súkromnej osoby, návštevou súkromnej osoby môžete skontrolovať niektoré hlavné aspekty, ktoré vám bránia v kúpe alebo vyriešiť niektoré dôležité pochybnosti:
- porozumieť životu v štvrti, kde sa dom nachádza : skontrolovať, či je ľahké zaparkovať auto, či sú v blízkosti supermarkety, obchody a kancelárie, školy, ak máte študentské deti, a či je oblasť bezpečná;
- spoznať budovu : hluční susedia, špinavé a neupravené spoločné priestory, prítomnosť alebo neprítomnosť služby concierge a upratovacej služby;
- vedieť, či je byt obývaný, neobývaný alebo prenajatý tretím stranám : ak dom obývajú súčasní predajcovia, systémy budú s najväčšou pravdepodobnosťou štandardné a s pravidelnou prevádzkou, zatiaľ čo dom, ktorý bol roky opustený, by sa mohol ukázať ako zastaraný a so súvisiacimi nákladmi do rozpočtu na renováciu. Nakoniec, ak je v súčasnosti dom prenajatý tretím osobám na základe riadnej zmluvy, budete si musieť počkať na zvyčajný termín, kým budete môcť túto nehnuteľnosť prevziať , ak sa nemusíte vôbec uchýliť k vykonaniu vysťahovania u sudcu, operácia, ktorá si môže vyžadovať leta
Kúpa domu od súkromnej osoby: výhody
Kúpa domu od súkromnej osoby má dôležitú výhodu , ak ste schopní vyjednávať a mať intuíciu, ako aj znalosť trhu s nehnuteľnosťami. Bez sprostredkovania realitným agentom ušetríte platbu provízie , ktorá sa pohybuje medzi 2% / 5% v závislosti od agentúry, mesta a akýchkoľvek nákladov, ktoré vzniknú pri niektorých praktikách.
Pamätajme, že existuje provízia pre kupujúceho aj pre predávajúceho, a preto existuje priestor na rokovania o nákupe vlastnoručne.
To, že môžete rokovať priamo s predajcom, vám umožňuje viesť rokovania aj osobne. Budete môcť poukázať na spôsoby platby, ktoré predajcu vedú k zníženiu ceny.
Prítomnosť sprostredkovateľa, ktorého úlohou je uskutočniť predaj a ktorý zarába na výške predaja, by mohla obmedziť vaše požiadavky týkajúce sa výrazného zníženia ceny.
Kúpa domu od súkromnej osoby: sprievodcovia a rady
Videli sme, že kúpa domu od súkromnej osoby je možná a môže byť zisková, ale operácia si vyžaduje veľkú pozornosť, aby po podpísaní listiny a zaplatení dohodnutej sumy nedošlo k nepríjemným prekvapeniam.
Ďalšie informácie o tom, ako sa vymaniť z kúpy domu, nájdete v nasledujúcich príručkách:
- Nákup domu s hypotékou
- Prvý nákup domov: aké kroky treba podniknúť
- Druhý nákup domov
- Kúpa domu: chyby, ktorým je potrebné sa vyhnúť
- Kúpa domu v aukcii