Nájomné so splatením: definícia typu zmluvy o kúpe domu bez hypotéky. Platná legislatíva, jej fungovanie, rôzne možné formy zmlúv. Daňový režim, výhody a nevýhody operácie.
L ' rent to own , rent to buy v angličtine, je to manieraper home purchase tým, že sa na začiatku operácie zaplatí najvyššia suma a potom sa stanoví konečné vykúpenie zaplatením zvyšnej sumy.
Ide o metódu, ktorá teda umožňuje nájomcovi kúpiť nehnuteľnosť bez toho, aby sa musel uchýliť k hypotekárnemu formuláru , čím sa zbaví obmedzení a problémov spojených so žiadosťou o úver pre banku, ktoré možno ani nebudú poskytnuté.
Nájomné s vyplatením: právne predpisy
Ako už bolo spomenuté, ako je definované v anglickom výraze rent to buy , rent with redemption je zmluvný vzorec, ktorý pochádza z Veľkej Británie, kde sa už niekoľko desaťročí úspešne používa.
Nájomné so splatením je zmluva, ktorá určuje možnosť, aby sa nájomca stal vlastníkom nehnuteľnosti , hnuteľnej alebo nehnuteľnej, po dobe nájmu stanovenej v čase uzavretia zmluvy.
V Taliansku bola táto zmluva zavedená vyhláškou Sblocca Italia z 12. septembra 2021 s cieľom upraviť ju a objasniť jej účinnosť a účinky na taliansky trh s nehnuteľnosťami.
Nájomné s vykúpením: ako to funguje
Zmluvná vzorec stanovuje, že nájomné zmluvy predchádza kúpnej zmluvy . Týmto spôsobom je predaj na majetku sa koná v priebehu času .
Predajca vyberie sumu, nájomné, vyššiu ako pri tradičnom prenájme, a zostane vlastníkom nehnuteľnosti až do zaplatenia konečného zostatku.
Takto má nájomca pri vyššej splátke platenej ako nájomné istotu, že po skončení platnosti zmluvy sa stane vlastníkom po zaplatení konečnej maxiraty.
Konečná cena je už uvedený na zmluve v čase uzavretia zmluvy a nemôže byť zmenený.
Nájomné s vyplatením: spôsob výpočtu splátky
Pre lepšie pochopenie finančného rozsahu tohto inovatívneho vzorca je potrebné objasniť, ako sa výška poplatku všeobecne počíta .
Pretože toto je metóda, ktorá umožňuje nájomcovi dohodnúť sa na kúpe nehnuteľnosti v konkrétnom časovom limite , je sadzba nájomného stanovená približne o 50% viac ako pri bežnom prenájme.
Nájomné s uplatnením: možné vzorce
Existuje niekoľko možných foriem nájmu s vykúpením. Pozrime sa, čo to je a ako sa vyvíjajú.
Nájomné s kúpou s možnosťou budúceho nákupu
Tento typ umožňuje nájomcovi platiť nájom, zostáva mu možnosť pokračovať v nákupe alebo nie na konci zmluvy.
Výška nájomného je o niečo vyššia ako tradičný nájom, považuje sa za akýsi preddavok na konečnú cenu, ktorý sa uvádza pri podpise zmluvy a nemožno ho zmeniť.
Nájomné s kúpou s predbežným predajom
Tento vzorec je najpoužívanejší. Zmluvné strany podpisujú dve zmluvy : nájomnú zmluvu a predbežnú kúpnu zmluvu, ktorá je už zapísaná v registroch nehnuteľností. Prepis má maximálnu platnosť 10 rokov .
Obidvaja zmluvní partneri si môžu ponechať slobodu rozhodnúť sa, či je predbežný záväzok ukončenia predaja záväzný alebo či o kúpe rozhodne nájomca.
Vypožičajte si s automatickým uplatnením
Je to najjednoduchší vzorec : strany sa dohodli, že budú platiť splátky nájomného za určitý počet rokov. Po uplynutí jeho platnosti vzniká povinnosť vykúpiť , s následným prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti po zaplatení poslednej splátky.
Nájomné s vykúpením a výhradou vlastníctva
Túto metódu používajú vlastníci nehnuteľnosti, ktorí chcú mať záruky, ak je nájomca v omeškaní.
Vlastnícke právo sa prevádza až po úplnom zaplatení predajnej ceny.
Ak sa preukáže, že nájomca je v omeškaní , môže predávajúci požiadať o vypovedanie zmluvy a vrátiť sa k dostupnosti nehnuteľnosti.
Majiteľ je povinný vrátiť časť prijatých súm ; výška sa stanoví dohodou strán alebo o nej rozhodne sudca.
Nájomné so splatením: daňový režim
Daňový režim tohto konkrétneho typu zmluvy je rovnaká ako u bežného o nájomnej zmluvy . Preto sa uplatňuje bežné zdanenie platné pre prenájom nehnuteľností.
Režim DPH
V prípade transakcie medzi dvoma súkromnými osobami je poplatok oslobodený od DPH ako pri bežnom prenájme.
Ak je prenajímateľom naproti tomu stavebná alebo reštaurátorská spoločnosť , je potrebné zohľadniť sadzby v závislosti od typu dodávateľa. Rovnaké odôvodnenie existuje aj v prípade, že nehnuteľnosť je určená na inštrumentálne účely, možno ju preto zhrnúť takto:
- 4% DPH, ak nájomca vyhlási, že má nárok na požiadavky týkajúce sa prvého domu; nehnuteľnosť ďalej nesmie byť zaradená do katastrálnych kategórií A / 1, A / 8 a A / 9
- 10% DPH za nehnuteľnosti s rovnakým zaradením do katastra nehnuteľností ako tie, ktoré môžu využiť výhodu prvej dotácie na bývanie
- DPH 22% v prípade nehnuteľností patriacich do katastrálnych kategórií A / 1, A / 8 a A / 9 a na inštrumentálne nehnuteľnosti
Registračná daň
Registračná daň z nájomnej zmluvy je určená podľa systému DPH , ktorý je aplikovaný , ktorý znie:
- Preddavky na daň sú predmetom DPH vo výške 200 EUR
- Preddavky na cenu za 2% DPH bez obytných nehnuteľností
- Preddavky na daň podliehajúce DPH výslovnou voľbou predávajúceho pevnou mierou 67 EUR v prípade zmluvy uzavretej so súkromnou dohodou, 200 EUR, ak je zmluva uzavretá overenou súkromnou dohodou alebo verejnou formou.
Pri inštrumentálnych vlastnostiach sa registračná daň vždy rovná 1%.
Suma zaplatená v plnej výške
Malo by sa objasniť, že pri čiastkach zaplatených ako zostatok transakcie predaja a nákupu sa základ dane, z ktorého sa má daň uplatniť, určuje typ predávajúceho.
Ak podniká v obchodnom režime, základ dane, z ktorého sa má daň uplatniť, sa určí z rozdielu medzi:
- cena nehnuteľnosti stanovená pri podpise zmluvy
- súčet preddavkov na ceny vyplatených do tohto okamihu.
Preto sa nájomné vybrané do tohto okamihu neberie do úvahy.
Na nákup a predaj transakcie , ktoré prebiehajú mimo režimu DPH , za prvých domov či iných typov nehnuteľností, vyžadujú, že daň je stanovená na:
- fixná registračná daň vo výške 200 €
- daň z hypotéky 1%
- katastrálna daň 3%
Ak je na druhej strane budovy je inštrumentálne typu :
- registračná daň je 2% (prvý dom) alebo 9% (iný typ nehnuteľnosti)
- hypotekárna daň 50 € na akýkoľvek druh nehnuteľnosti
- daň z katastra 50 € za akýkoľvek druh majetku
Nájomné s vykúpením: stojí to za to?
Aby sme zvážili, či sa investícia môže ukázať ako výhodná alebo z dlhodobého hľadiska zlá finančná voľba, je potrebné uviesť na stôl klady a zápory operácie.
Výhody prenájmu s vykúpením
- nájomca je schopný kúpiť nehnuteľnosť bez toho, aby sa musel uchýliť ku klasickému vzoru bankovej pôžičky;
- nájomca neplatí IMU a iné dane, ktoré sa uvádzajú na vlastníkov nehnuteľností, kým nedôjde k spätnému odkúpeniu;
- cena zostáva pevná po celú dobu trvania transakcie;
- nájomca je chránený pred akýmkoľvek zvýšením cien na trhu nehnuteľností;
- pre prenajímateľa záruka, že nebude mať vplyv na kolaps cien na trhu nehnuteľností;
- prenajímateľ má po celú dobu platnosti zmluvy zaručený vyšší príjem ako bežné nájomné;
- prenajímateľ má veľmi silné záruky týkajúce sa predaja, pretože nájomca, ak by neuplatnil spätné odkúpenie, stratil zaplatené sumy.
Nevýhody prenájmu s vykúpením
- v prípade nákupu priamo od stavebnej spoločnosti by v prípade neúspechu došlo k strate zaplatených súm (na tento účel je lepšie chrániť sa zárukou);
- nižšia ochrana v prípade bankrotu stavebnej spoločnosti v porovnaní s veriteľmi;
- zvýšenie hodnoty domu si predávajúci nehnuteľnosti nemôže vychutnať;
- zníženie hodnoty domu nemá za následok nižšie nájomné pre nájomcu.
