Predaj domu: čo treba vedieť a akým chybám sa vyhnúť. Čo nerobiť, keď musíte nehnuteľnosť predať. Hlavné chyby brániace v predaji domu a rady pre začínajúcich predajcov nehnuteľností.
Ocitnúť sa, že musíte náhle predať dom, môže byť strašidelné: skutočnosť, že môžete zmeniť svoj domov, z pracovných dôvodov hľadať iný v inom meste alebo zdedený majetok, ktorý sa nikdy nebude využívať, sú klasické situácie, v ktorých môžete naraziť v živote.
Ako predať dom bez chýb
Predaj domu možno definovať ako umenie, ktorému sa treba naučiť, podľa niektorých základných základných rád . Pozrime sa prečo, aby sme po podpísaní listiny neľutovali.
Predaj domu: príliš vysoká predajná cena a čakacie doby
Cena stanovená na hodnoty nehnuteľnosti je pravdepodobne kľúčovým bodom operácie: s hospodárskou krízou a ťažkostí bánk v poskytovaní hypoték , ale je kupujúci, ktorý sa pohybuje konečnou cenou dole, s pripojeným vyčerpávajúcich rokovania s cieľom uchmatnite nehnuteľnosť, ušetrite čo najviac a zaevidujte predajnú cenu.
Ak nemáte žiadne potreby predaja, môžete sa zamerať na stanovenie vyššej ceny , ktorá zvyšuje konkrétne silné stránky, ktoré môžu prilákať tých zákazníkov, ktorí si tieto plusy vážia, a sú preto ochotní im zaplatiť viac.
Ide o výnimky, na ktoré treba zabudnúť, keď je čas dôležitým faktorom .
Keď ste samozrejme vlastníkom, myslíte si, že vaša nehnuteľnosť je najlepšia svojho druhu a pridávate emocionálnu hodnotu, ktorá je s nami striktne spojená, tiež je pre každého výhodných o niekoľko tisíc eur viac, ale ak začnete nesprávnou nohou , stanovením premrštenej ceny, ktorá nie je v súlade s trhom, riskujete, že mnohých potenciálnych kupcov budete okamžite držať ďalej.
Realitná kancelária stanovuje príliš vysokú cenu
Ak sa spoliehate na realitného agenta , bude z výšky svojich skúseností, znalostí trhu a oblasti, v ktorej sa dom nachádza, schopný urobiť hrubý odhad jeho hodnoty .
Aj keď zostávame slobodní v snahe tvrdohlavo požadovať sumu, o ktorej si myslíme, že je oveľa vyššia, ako naznačuje agentúra, musíme byť ochotní čeliť dlhej dobe predaja, s nebezpečenstvom zrútenia trhu s nehnuteľnosťami a nám zostane hŕstka múch. v ruke.
Potom by sa mohlo stať, že pri striedaní viacerých agentúr sa nakoniec obrátite na tú, ktorá je ochotná predať nehnuteľnosť za vašu cenu, čo sa ukáže ako prehnané.
Týmto spôsobom neurobíte nič, iba sa zveríte do rúk niekoho, kto sa dom pokúsi predať, a to bez prílišného nadšenia, pretože si je vedomý ceny mimo trhu, ale má záujem pridať do katalógu ďalší zoznam a potom vás v budúcnosti požiada o zníženie svojej ceny. žiada, alebo sa príliš nezaviaže, pretože dobre vie, že sa pokúsi urobiť niečo, na čom províziu ťažko zarobí.
Ako si môžete správne vypočítať cenu nehnuteľnosti na predaj domu
Ak ste veľmi zruční v rokovaniach a radi riešite zložité situácie, môžete sa kedykoľvek pokúsiť dať svoju nehnuteľnosť na predaj sami, najmä ak pre vás čas nie je problém.
Takže ak ste ochotní študovať a analyzovať trh nehnuteľností vo vašej oblasti a ste ochotní investovať čas do predaja domu , východiskovým bodom pre určenie správnej ceny nehnuteľnosti je:
- vezmite hodnotu na meter štvorcový domov v oblasti podobnej tej vašej,
- vynásobte štvorcovými metrami vášho domu priemernou cenou za štvorcový meter, ktorú ste vypočítali,
- pridať nápravné opatrenia založené na stave opotrebenia v porovnaní s cenou podobných domov,
- pridať korekcie na prítomnosť plusov, ako sú výťahy, terasy, prítomnosť kondomíniových parkovísk, ošetrovateľov, systémy.
Aritmetické operácie bude určovať druh konečnej cene, potom podmienky v dome bude zásadný. Znalosť trhu a jeho trendov je veľmi dôležitá, ak nie je rozhodujúca pre stanovenie najlepšej ceny, ale predovšetkým času, v ktorom chcete predať.
- Ak očakávate nárast tehál a nepotrebujete urgentný predaj, môžete sa zamerať na rozumnú cenu.
- Ak očakávate pokles ceny nehnuteľností v tejto oblasti a existuje naliehavá potreba predaja, môžete sa zamerať na diskontnú cenu v porovnaní s trhovou hodnotou.
Predaj domu: chyba v odovzdaní kľúčov kupujúcemu pred činom
Zdá sa to triviálna rada, ale ten, kto by mohol byť možnou budúcnosťou, vlastníkom, kým sa úradná listina notárskej zápisnice nemôže domáhať akýchkoľvek práv k nehnuteľnosti.
Iste, medzi kompromisom a okamihom skutku bude pravdepodobne chcieť overiť do hĺbky a niekoľkokrát podmienky domu, aby vykonal merania priestorov a podmienok systému.
Keď však dostane sadu kľúčov z vašich rúk, môže mať pocit, že je oprávnený začať vykonávať ďalšie kontroly bez vášho súhlasu a bez vášho vedomia.
Ak ste však kvôli zvláštnym podmienkam, ako napríklad bývaniu ďaleko od bytu na predaj alebo dlhodobému pobytu mimo mesta kvôli práci, ochotní odovzdať kľúče , pretože sa bojíte straty dohody, je vhodné najskôr vypracovať súkromná dohoda obsahujúca základné body dohody, napríklad:
- zodpovednosť za prípadné škody nesie ten, kto má kľúče v držbe,
- zákaz alebo súhlas s používaním hlavných systémov, napríklad elektriny, plynu, vody,
- zákaz vykonávať akékoľvek práce vo vnútri bytu,
- možnosť účtovania podielu výdavkov na kondomínium.
Predaj domu: nevyhlasujte, že bol prijatý ako dar
Ak je nehnuteľnosť, ktorú vlastníte, darom, môže byť pre kupujúceho zúfalý záväzok získať hypotéku na kúpu domu.
Tieto banky v skutočnosti príliš často poskytovať pôžičky v prospech predaja majú za cieľ domovoch skôr výsledok daru .
Toto správanie je motivované skutočnosťou, že darovaním mohlo byť porušené právo iného oprávneného dediča, ktorý môže v lehote 20 rokov od darovacej listiny podať žalobu o náhradu škody požadujúcu vrátenie majetku.
V okamihu, keď kupujúci pred listinou zistí konkrétnu situáciu, môže podniknúť kroky proti predávajúcemu s platným dôvodom na ukončenie predbežnej zmluvy.
Je preto lepšie byť čestný a presný a uviesť vlastníctvo predmetného majetku.
Stena zdvihnutá alebo zbúraná predchádzajúcim majiteľom, pivnica vyznačená na katastrálnej mape odlišná od použitej alebo iná problematika nerelevantnosti medzi mapou a skutočným domom , môže viesť k nepríjemným prekvapeniam, keď ste skutočne pripravení vykonať , skutok.
Predaj domu bez kontroly v katastri nehnuteľností
Vo veľmi starých domoch, ako sú budovy zo začiatku 20. storočia alebo dokonca vo veľmi veľkých bytoch, sa pri registrácii v katastri nehnuteľností môžu vyskytnúť chyby.
Predaj domu sa uskutočňuje od úplnej korešpondencie medzi katastrom nehnuteľností a skutočným plánom domu .
Predaj domu s nevyhovujúcimi systémami
Legislatíva v oblasti elektrických, vykurovacích a vodných systémov je podľa talianskych zákonov veľmi obmedzujúca. Veľmi staré domy, ktoré sa nechali zanedbané, sa však možno nikdy nepodarilo zrekonštruovať, pretože boli roky neobývané alebo boli postavené roky, v ktorých predpisy nevyžadovali určité požiadavky.
Pokus o predaj bytu v dnešnej dobe s elektrickým systémom bez minimálnych bezpečnostných pravidiel by mohol byť veľmi ťažký.
Kupujúci by bol v pozícii, keď to musí urobiť znova, so zjavnými dopadmi na odhadovanú cenu za život v novom domove ...
Je preto lepšie mať odborného inšpektora, geodeta , architekta alebo špecializovaného technika kvalifikovaného v odbore, ktorý vám poradí, ako zabezpečiť, dom vybaviť štandardom.
Predaj domu: robenie zlej reklamy a marketingu
V minulosti predaj domu spočíval v umiestnení jednoduchého nápisu pred budovou , na obvodovom múre alebo na bráne, so základnými údajmi o metráži, počte miestností, prítomnosti boxov, pivníc a podkroví a telefónnom čísle na kontaktovať ohľadom informácií a termínov.
Dnes to už nie je také malicherné: prípadní kupujúci to zistia pri prezeraní webových stránok realitných kancelárií alebo konkrétnych portálov s témou domov, zadajú údaje pre hľadanie, ktoré najlepšie zodpovedajú ich očakávaniam, a virtuálnu prehliadku domov si prezrú na obrázky rôznych miestností. Kupujúci vie často viac ako predávajúci, využíva všetky výhody moderných technologických zdrojov, prehľadáva desiatky príležitostí, rozoberá ich veľkosť, počet izieb, možnosti a cena, a tak dokáže prehľadať a zdokumentovať sám seba: pri kúpe domu sa treba vyhnúť chybám.
Ak sa spoliehate na realitného agenta, váš dom sa takmer určite objaví na konkrétnom webovom sídle agentúry s fotografiami a príslušnými informáciami, bude dobre viditeľný, a preto bude pravdepodobnejšie, že ho nájdete.
Ak to ale chcete urobiť radšej sami , nenapísanie online reklamy na portály venované predaju nehnuteľností by mohlo operáciu predaja veľmi skomplikovať a určite predĺžiť.
Predaj domu spoliehaním sa na viaceré realitné kancelárie
Aj keď to podľa talianskeho práva nie je zakázané, s výnimkou záväzných exkluzívnych zmlúv, poverenie predajom nehnuteľnosti niekoľkými realitnými kanceláriami bude veľmi povrchným pokusom a značne spomalí predaj.
Dať úlohu predať nehnuteľnosť viacerým agentúram znamená podpísať nevýhradný mandát predaja , takže samotné realitné kancelárie budú vedieť, že ste sa spoľahli na viac profesionálov, ktorí sa pokúsia dom rýchlo predať.
Preto bude angažovanosť agentov pri práci na predaji určite nižšia z dôvodu ďalšej možnosti pracovať, vidieť predaj a preto sa provízia vymkne spod kontroly.
Predaj domu rýchlym výberom realitnej kancelárie
Vo veľkomeste ako napríklad Miláno, Rím alebo Neapol sa výhody a nevýhody umiestnenia nehnuteľnosti úplne zmenia hneď, ako zmeníte okolie. Realitný agent, ktorý pozná každý aspekt tejto oblasti, a je schopný tlačiť na silné stránky a napraviť nedostatky, môžu predávať ľahšie.
To je dôvod, prečo agent, ktorý túto oblasť dobre pozná, môže vylepšiť :
- jeho umiestnenie v susedstve,
- bezpečnosť oblasti,
- blízkosť verejnej dopravy, supermarketov a obchodov,
- ľahké parkovanie.
Radou nie je zvoliť si prvú agentúru, ktorá prijme mandát a cenu , ale preskúmať agentúry a položiť im otázky týkajúce sa znalostí oblasti a metód predaja, aby ste vyhodnotili tú najvhodnejšiu.
Predaj domu bez uvedenia do poriadku kvôli inšpekciám
Skúste sa vžiť do kože cudzinca, ktorý sa príde pozrieť na dom, pretože ho má v úmysle kúpiť. V porovnaní s fotografiami zobrazenými v reklame sa ocitne v špinavom, chaotickom a inom dome .
Najmä ak v tom dome nebývate, určite si dohodnite schôdzku s potenciálnymi kupcami, keď ste si istí, že je všetko v poriadku a čistote a dbajte na to, aby sa zmenil vzduch, možno parfumujte miestnosti a vložte rastliny a kvety.
Zvážte možnosť vybielenia stien: jednoduchý obraz je schopný obnoviť a skrášliť dom.
Uistite sa, že všetky žiarovky fungujú, a zvážte ich výmenu za nové žiarovky LED, ktoré majú čistejšie svetlo a preto vytvárajú dobré osvetlenie. Toto sú malé preventívne opatrenia, ktoré zlepšujú prostredie.
Predaj domu bez prejavenia síl
Každý dom má svoje výhody , ktoré sú dôvodmi, prečo ste si ho vybrali v minulosti a ktoré teraz môžu byť užitočné pre budúcich majiteľov.
Prítomnosť zelenej plochy v kondomíniu alebo v jeho blízkosti s detským ihriskom určite ocenia rodiny s deťmi v ťahu.
Umiestnenie škôl všetkých typov a úrovní, od materských škôl po základné a stredné školy, v blízkosti bytu sa ukáže ako silná stránka, na ktorú sa treba zamerať.
Balkón s výhľadom na more alebo hory pohľadu alebo konkrétny panorámu nie sú zlé vizitky pre podkrovie alebo horné podlažie bytu.
Parkovanie auta môže byť problémom, najmä večer vo veľkých mestách. Ak dom nemá garáž alebo parkovacie miesto, vedomie, že máte právo parkovať v osobitných priestoroch, vám umožňuje nemať problém s tým, kde každý deň zaparkovať, čo je veľká výhoda v prospech domu.
Predaj domu: ako sa správať počas návštev
Ak ste sa pri predaji prázdneho bytu spoliehali na realitnú kanceláriu , je veľmi pravdepodobné, že vás samotný agent požiada, aby ste mu bez väčších problémov prenechali sadu kľúčov na získanie prístupu.
Je to ideálne riešenie, ale ak sa bojíte, že by hostia mohli vo vašej neprítomnosti niečo pokaziť alebo poškodiť , odneste si len predmety, ktoré považujete za najdrahšie .
Ak je dom na predaj naopak vaším súčasným bydliskom , návštevy sa uskutočnia po dohode s agentúrou a klientom, a preto si ich môžete naplánovať podľa času, keď ste doma.
Najvhodnejšie rada je správať milý a ochotný hostitelia, je nechať domovú prehliadku v pokojnej spôsobom, takže návštevníci môžu porozumieť rozloženie izieb, na námestí zábery a ďalších prvkov, ktoré sú pre nich dôležité.
Pestovanie informácií nie je správnym krokom : budú to tí, ktorí sa budú chcieť opýtať a dozvedieť sa viac o histórii a zvláštnostiach domu. Bezpochyby vám položia všetky otázky a pochybnosti.
A čakajte zľavu! Aj malý je vždy vítaný a môže pozitívne vyriešiť rokovania.